วิเคราะห์อสังหาฯ ปี 2566 ปัจจัยบวกยังเยอะ น่าซื้อน่าลงทุนหรือไม่ ?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 เป็นปีที่มีความน่าสนใจในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยทั้งบ้านเดี่ยว บ้านคู่ ทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมเป็นอย่างมาก จากปัจจัยบวกต่าง ๆ ที่เข้ามากระตุ้น รวมถึงการฟื้นตัวจากช่วงโรคระบาดที่หลายคนพร้อมที่จะเลือกชอปอสังหาริมทรัพย์กันแล้ว แต่ในขณะเดียวกันตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 นี้ก็มีความท้าทายหลายข้อที่อาจจะส่งผลให้เกิดการชะลอตัวในการซื้อทรัพย์สินชิ้นใหญ่ได้เช่นเดียวกัน
สำหรับผู้ที่กำลังสนใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นเพื่อการอยู่อาศัยเอง หรือเพื่อการลงทุน การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีปัจจัยหลายเรื่องที่ควรติดตามและประเมิน เพราะมีทั้งโอกาสและข้อจำกัดที่ส่งผลต่อการเลือกซื้อ บทความนี้เราได้รวบรวมทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบที่ส่งผลต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 นี้มาวิเคราะห์ให้คุณได้อ่านเพื่อใช้ประกอบการพิจารณา
เราไปเริ่มต้นกันที่ปัจจัยเชิงบวกกันก่อนเลย
ภาพประกอบจาก โครงการ มัณฑนา Westgate
ปัจจัยบวกที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ ปี 2566
ในปี 2566 เป็นปีที่มีปัจจัยเชิงบวกที่กระตุ้นให้เกิดการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายข้อ ทั้งปัจจัยด้านโครงสร้างพื้นฐานที่มีการพัฒนาอย่างรุดหน้า ปัจจัยจากนโยบายภาครัฐ ไปจนถึงความต้องการของลูกค้าที่มีมากยิ่งขึ้นหลังจากการฟื้นตัวจากช่วงการแพร่ระบาดของ Covid-19 ทั้งนี้เราได้สรุปปัจจัยบวกที่มีต่ออสังหาฯ ในปี 2566 ออกมาเป็น 4 ข้อด้วยกัน
1. การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายต่างๆ
ในปี 2566 จะเป็นปีที่มีการเปิดการเดินรถไฟฟ้ามากถึง 3 สาย และเป็นรถไฟฟ้าสายสำคัญที่วิ่งผ่านทำเลทองหลาย ๆ จุดของกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยทั้ง 3 สายจะช่วยเพิ่มความสะดวกให้ประชาชนสามารถเดินทางไปยังพื้นที่ต่าง ๆ ได้ง่ายยิ่งขึ้น และยังเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายเดิม ทำให้การเดินทางในเขตกรุงเทพฯ เป็นไปอย่างคล่องตัวมากยิ่งขึ้น และแน่นอนว่าจะกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์รอบโครงการรถไฟฟ้าได้เป็นอย่างดี
รถไฟฟ้าสายสีเหลือง : เตรียมเปิดให้บริการในช่วงไตรมาสที่หนึ่งของปี 2566 หลังจากในปี 2565 ได้มีการทดลองวิ่งไปแล้ว รถไฟฟ้าสายสีเหลืองเป็นหนึ่งสายที่หลายคนเฝ้าคอยเพราะให้บริการตั้งแต่บริเวณต้นถนนลาดพร้าวไปถึงสำโรงซึ่งเป็นจุดที่มีผู้อยู่อาศัยค่อนข้างมากและเป็นรถไฟฟ้าสายแรกที่ให้บริการในฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ
รถไฟฟ้าสายสีชมพู : เตรียมเปิดให้บริการในปี 2566 เช่นเดียวกัน โดยให้บริการวิ่งช่วงแคราย – มีนบุรี
รถไฟฟ้าสายสีส้ม : เป็นสายรถไฟฟ้าที่มีการก่อสร้างเร็วกว่ากำหนดและคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2566 นี้ สายสีส้มจะให้บริการวิ่งในช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ผ่านจุดเชื่อมต่อกับ MRT และออกไปยังโซนมีนบุรี ซึ่งจะช่วยให้คนที่อยู่อาศัยด้านฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ เดินทางเข้าตัวเมืองได้สะดวกยิ่งขึ้น
สำหรับความก้าวหน้าการก่อสร้างรถไฟฟ้าทั้ง 3 สายนี้ว่ามีความคืบหน้ามากกว่า 95% แล้ว”* ถือเป็นสัญญาณที่ดีให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะจะกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาและกระตุ้นความต้องการโครงการอสังหาริมทรัพย์บริเวณที่รถไฟฟ้าตัดผ่านได้เป็นอย่างมาก
*อ้างอิงข้อมูลจากเว็บไซต์การรถไฟขนส่งมวลชน
_1676522901041)
2. นโยบายชาวต่างชาติซื้อบ้านได้
หนึ่งในข่าวใหญ่ช่วงที่ผ่านมาก็คือการที่ ครม. เห็นชอบให้ชาวต่างชาติสามารถที่จะซื้อบ้านในประเทศไทยได้ โดยมีเงื่อนไขว่าชาวต่างชาติที่จะเข้ามาซื้อบ้านในไทยนั้นจะต้องลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และเป็นเจ้าของได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยที่ชาวต่างชาติจะต้องซื้อเพื่อเป็นการอยู่อาศัยเองเท่านั้น ถ้าหากว่านำไปใช้ในเหตุอื่นมีสิทธิที่จะถูกบังคับเพื่อขายคืนได้ ด้วยเงื่อนไขนี้จะกระตุ้นความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยได้เป็นอย่างมาก
นอกจากจะเป็นการกระตุ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์ทางตรงแล้ว ยังเป็นการอำนวยความสะดวกให้ชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงและมีทรัพย์สินสามารถที่จะซื้อบ้านในไทยได้ ด้วยเหตุนี้จึงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบางทำเลจะมีความคึกคักมากขึ้นเป็นพิเศษ และยังจะเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจไทยทั้งทางตรงและทางอ้อมต่อการลงทุนและการจ้างงานในประเทศกลับมาที่ภาคอสังหาฯ ในอนาคตได้
3. เศรษฐกิจไทยฟื้นตัว
อีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทางบวกก็คือ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจในประเทศที่มีแนวโน้มดีขึ้นเรื่อย ๆ จากนโยบายในการเปิดเมือง และเปิดให้ชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยได้ มีการคาดการณ์ว่าในปี 2566 จะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยประมาณ 20 ล้านคน มากกว่าปี 2565 เกือบ 1 เท่าตัว ซึ่งแน่นอนว่าจะช่วยฟื้นเศรษฐกิจในประเทศและการจ้างงานในประเทศได้เป็นอย่างดี เพราะภาคท่องเที่ยวถือเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของเศรษฐกิจไทยที่ยังส่งผลดีไปยังภาคเศรษฐกิจอื่น ๆ อีกด้วย ทำให้เป็นการเพิ่มกำลังซื้อในสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ได้
4. นโยบายการขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ไม่สูงมากนัก
ธนาคารกลางของหลายประเทศทั่วโลกมีนโยบายในการขึ้นดอกเบี้ยนโยบายเพื่อต่อสู้กับเงินเฟ้อและเพื่อรักษาไม่ให้ค่าเงินของประเทศตนเองอ่อนค่าเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐมากจนเกินไป ซึ่งแน่นอนว่าการขึ้นดอกเบี้ยนโยบายจะมีผลในเชิงลบต่อตลาดอสังหาฯ เพราะลดทอนกำลังซื้อของผู้ซื้อและนักลงทุน (เนื่องจากดอกเบี้ยที่สูงขึ้นส่งผลให้ต้นทุนในการกู้ซื้อบ้านสูงมากยิ่งขึ้น)
แต่สำหรับธนาคารแห่งประเทศไทย มีนโยบายการขึ้นดอกเบี้ยนโยบายที่ไม่ได้รุนแรงเหมือนกับในหลายประเทศเนื่องด้วยบริบทของไทยที่เศรษฐกิจกำลังอยู่ในช่วงฟื้นตัว ทำให้แบงค์ชาติของไทยมีความจำเป็นที่จะต้องขึ้นดอกเบี้ยต่ำกว่าหลายประเทศ ดังนั้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยจึงไม่น่าจะโดนผลกระทบที่รุนแรงมากนักเมื่อเทียบกับตลาดอสังหาฯ ในต่างประเทศ จึงนับว่าเป็นโอกาสอันดีของผู้ซื้อบ้านคนไทย
ปัจจัยลบที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ ปี 2566
นอกจากปัจจัยบวกแล้ว ยังมีปัจจัยบางข้อที่อาจจะส่งผลทางลบต่อภาคอสังหาฯในปี 2566 นี้ได้คือ
1. ความเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลก
ด้วยภาวะเงินเฟ้อรุนแรงไปทั่วโลก ราคาพลังงานที่ปรับตัวสูงขึ้น สงครามระหว่างรัสเซียกับยูเครน ความตึงเครียดระหว่างจีน-ไต้หวัน และการขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ เพื่อหยุดเงินเฟ้อ ทำให้หลายสำนักทางเศรษฐกิจออกมาคาดการณ์ตรงกันว่าเศรษฐกิจยุโรปและสหรัฐอเมริกาในปี 2566 มีแนวโน้มที่จะเกิดภาวะถดถอย (Recession) ค่อนข้างสูง และแน่นอนว่าถ้าเกิดภาวะถดถอยขึ้นมาจริง ๆ ย่อมสะเทือนและกระทบมาถึงประเทศในเอเชียด้วยแน่นอน ปัจจัยข้อนี้จึงอาจจะส่งผลให้ผู้ซื้อบางท่านเกิดความกังวลและชะลอการตัดสินใจซื้อทรัพย์สินขนาดใหญ่ไปก่อนได้
2. เงินเฟ้อและดอกเบี้ยขาขึ้น
ถึงแม้ว่านโยบายการขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทยจะไม่ได้ขึ้นดอกเบี้ยเร็วและรุนแรง ทำให้ส่งผลกระทบต่อกำลังการซื้อของประชาชนในวงจำกัด ดังที่ได้กล่าวไปในหัวข้อก่อนหน้านี้แล้ว แต่ถ้าสถานการณ์เงินเฟ้อในสหรัฐอเมริกายังอยู่ในระดับสูงเป็นเวลานานและปัญหาดังกล่าวลากยาวไปถึงปีหน้า สิ่งนี้จะกดดันให้ FED ต้องขึ้นดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้นไปอีก และค้างอยู่เป็นเวลานาน ซึ่งจะบีบให้แบงค์ชาติของประเทศอื่นๆ (รวมถึงไทย) อาจจะมีความจำเป็นที่ต้องขึ้นดอกเบี้ยตามเพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงินเอาไว้ ในสถานการณ์แบบนี้ดอกเบี้ยที่สูงน่าจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้ซื้ออสังหาฯ ในปีหน้าได้
3. การแพร่ระบาดของเชื้อโรคสายพันธุ์ใหม่ๆ
ถึงแม้ว่าการแพร่ระบาดของ Covid-19 จะยังไม่จบลง แต่สถานการณ์ปัจจุบันก็มีความผ่อนคลายมากขึ้นเรื่อย ๆ หลาย ๆ คนเริ่มกลับมาใช้ชีวิตเป็นปกติ มีการเปิดประเทศและยกเลิกนโยบายเว้นระยะห่างเกือบทั้งหมดแล้ว แต่ความเสี่ยงของการแพร่ระบาดสายพันธุ์ใหม่ ๆ อาจจะกลับมาได้เสมอ ซึ่งหากมีโรคระบาดในสายพันธุ์ใหม่เกิดขึ้นก็อาจจะกลายเป็นปัจจัยเชิงลบที่ฉุดรั้งต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอนาคตได้เช่นกัน
ภาพประกอบจากโครงการบ้าน Villaggio
สรุปแนวโน้มของตลาดอสังหาฯ ในปี 2566
จากปัจจัยเชิงบวกและปัจจัยเชิงลบทั้งหมดนี้ ทำให้ปี 2566 อาจจะเป็นอีกหนึ่งปีที่มีความท้าทายต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยทั้งตลาด บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม แต่ก็มีโอกาสที่น่าสนใจสำหรับผู้อยู่อาศัยและนักลงทุนที่กำลังเพ่งเล็งที่จะซื้อบ้านในปีหน้า
ในระยะยาวราคาที่ดิน ราคาอสังหาริมทรัพย์ ยังมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นในระยะยาว แต่ถ้าเลือกซื้อบ้านโครงการคุณภาพในทำเลที่ดี ก็แทบไม่มีโอกาสที่จะขาดทุนในระยะยาวเช่นกัน อีกหนึ่งเหตุการณ์ที่หลาย ๆ คนติดตามก็คือการเปิดประเทศของจีนที่คาดการณ์ว่าจะเกิดขึ้นในปี 2566 ซึ่งแน่นอนว่าจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้อย่างแน่นอน
ขอบคุณข้อมูลจาก https://www.lh.co.th/th/lh-living-concept/tips/real-estate-2023-good-to-investing-or-not
![แนวโน้มการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2023 [แนวโน้มประเทศไทย]](https://ypd.co.th/wp-content/uploads/2024/01/shutterstock_1500470186-1-1024x692-1.jpg)
